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麦肯锡:2030年,商办价值或将缩水超8000亿美元【附商业地产业分析】

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2019年新冠疫情的出现,对办公方式产生了巨大的影响,越来越多的人开始采用混合办公的方式,即在传统办公室和远程办公之间灵活切换的工作模式。

7月13日,麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)在一份报告中表示,新冠疫情对混合办公模式的推动,导致企业对办公空间的需求下降,写字楼的空置率正在上升。

麦肯锡表示,预计写字楼的估值将缩水8000亿美元,较2019年水平下降26%;极端情况下,降幅甚至有可能达到42%。麦肯锡表示,在较为温和的情况下,到2030年,对办公空间的需求将下降13%。办公室出勤率将比疫情前低30%,每天只有37%的人回到办公室。

商业地产业态发展简史

目前,中国房地产市场竞争激烈,市场的参与者主要有三大派系,分别是住宅房地产、商业房地产以及工业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产,包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。由于房地产业狭义上指的是住宅房地产业,因此这里主要介绍商业地产与产业地产的发展历程。

图表25:中国商业地产发展简史图

根据德勤和睿意德中国披露的商业地产活力指数排名数据显示,2020年北京、上海依旧领跑全国,较第二梯队城市形成绝对优势。从第二梯队来看,过去深圳作为我国四大一线城市之一,一直紧随北京上海,但2020年根据排名深圳市被成都市反超,位居第四。

图表1:商业地产活力指数排名

住宅地产、商业地产、产业地产的企业竞争不是简单的割裂关系,目前,有众多房地产公司都在谋求多元化布局,并在多个细分市场中取得了不错的成绩。以龙湖为例,在住宅地产占据一定市场份额的同时,其商业布局也是可圈可点。2021年龙湖新开业12座商场,累计开业商场达到61座,年接待客流量约6.8亿人次,覆盖13个高能级城市,开业总面积达到594万平方米,整体出租率为97.2%,总租金收入达到467亿元,同比增长53%。龙湖通过精准的客研分析、出色的运营能力,获得了“一座天街,焕新一座城”的褒赞。从2021年房地产业不同业态的龙头公司营业收入可以看出,住宅房地产的市场规模远大于商业房地产与产业房地产。

图表28:房地产业态梯次及2021年核心业务营业收入及占比(单位:亿元,%)

最后,麦肯锡还建议称,开发商可以通过建造混合式建筑来适应办公和零售空间需求的下降,这些建筑的设计和基础设施可以进行改动,以满足不同的用途。

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更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《2023-2028年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》

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来源:前瞻网 编辑:产经资讯

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